楼市降温 税法将行?房地产税为何屡次被提?

发布时间:2019-09-16 09:57:42

来源:价值领地

分类:国内动态


在现如今的经济背景下,"房价"这个一直被各方关注的焦点,有着慢慢降温的趋势。“稳定楼市,房住不炒”是当下国家对楼市采取的策略。7月15日,统计局发布半年度数据显示,全国重点城市房价上涨速度全面回落,不管是新房还是二手房,房价涨幅均有不同程度的回落。上周全国楼市综述也提到:8月宏观经济下行压力加大,行业基本面走弱,主要城市新建商品住宅、存量住宅以及土地成交全线回落

此外,房地产开发投资、新开工面积、房屋销售面积等多个指标增速均在回落,房企到位资金增速也回落了0.4%,且越来越依靠银行贷款,房企融资环境收窄,融资压力增大。房地产市场正在进入调整期。而就在今年3月8日,在第十三届全国人民代表大会第二次会议上,全国人民代表大会常务委员会委员长作全国人民代表大会常务委员会工作报告时提到:

今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律,加快推进民生、国家安全、知识产权保护、社会治理、生态文明建设等领域立法,落实税收法定原则,完善国家机构有关法律制度。

集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法......等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。

以上的陈述,便是本文在这里所要提到的一个的关键点,也是与政府给楼市降温的目的所不可分离的——“房地产税”。

房地产税

何谓“房地产税”?顾名思义,房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收,中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种有房产税(以经营性用房为征税对象)、城市房地产税(是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税)、土地增值税(以土地为征税对象)、城镇土地使用税(以土地和地上建筑物为征税对象)、耕地占用税(以纳税人实际占用的耕地面积计税)和契税(以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象)。实际以个人所有的非经营性房产为直接征税对象的房产税仍未有实质性地全部推开。

推行房地产税的原因

站在当下的经济背景下,推行房地产税是中国经济社会发展的自然要求,其原因有如下三点:

1、税费是国家财政能力的综合体现。所得税、流转税和房地产税各自把控经济生活一个方面。

2、房地产税是提高基层政府治理能力的有力环节。基层政府提供基本公共服务,需要稳定可靠的自有财源。房地产不可移动、税基稳定、税政繁杂,对实时信息要求高,最适合基层政府。

3、推行房地产税有利于调节住房消费,使之更趋理性,更与家庭收入及需求相关。开征此税不全是增加税负,更是税种置换,取代、整合现行交易环节税费,尽量做到税负中性。

利弊分析

凡事皆有利弊,推行税费并非是一帆风顺的事情。 分析问题之时要辩证的看待。

在笔者看来,推行房地产税的“利”在于:

公平、高效的房地产税不会对房地产业造成深刻持久的冲击,因为市场需求起根本性作用。 房地产税不会直接导致经济衰退,反而有利于引导房地产业健康发展,引导大众理性消费,缓解财产两极分化,提高民众对基本公共服务的获得感,拉近基层政府与当地居民的关系。

从这个角度可以说,地方政府的主要困难是如何解决基本建设资金需求。把土地出让金当成固定收入、用于基础设施建设,用途正当但未尽合理,违反代际公平:这项收入一次性、提前收取了两三代人的出让金,所建设的基础设施可使用大几十年,高房价的成本却全部由当前消费者承担。符合代际公平的基建融资方式是用房地产税收作抵押,发行长期建设债券,再用房地产税收逐年偿债,使受益者大致平均分担建设费用。

不过,房地产税作为抑制房价上涨的工具,其效果并不明显,但是通过完善房地产税,能够调整房地产领域相关基础性制度,优化房地产长效机制,为房地产长远的稳定健康发展提供支撑,对探索财税体系改革、房地产市场结构调整、优化地方政府公共服务能力具有重要意义。

“弊”在于:在房价虚高的背景下开征房地产税,决策者必须慎重掂量公众的纳税意愿。

纳税意愿在合理、可控范围内,该税的接受度就高,从税行为会普遍,税政成本就低,新税施行自然顺利。 如果纳税意愿低于可控区间,且抵触情绪缘由充分、在理,相关部门又给不出令人信服的解释,再强行推行新税,纳税人就可能普遍拒缴甚至公开抗税,税政成本会陡涨。

若使用强制措施,就可能酿成社会动荡,新税将无法实施,以至流产。除此之外,对于一些特定人群,例如拥有多套房产的人压力会非常大,到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

也许看到这里读者会问,为何房地产税会如此受人瞩目,其今后的推进会造成什么样的影响?在笔者看来,房地产税作为未来房地产行业的重要税种,不但有利于推动土地财政从根本上得到解决,并且还可以保障房地产市场平稳运行。理论上,房地产税应覆盖存量、城乡统征、从价征收,房地分离。实际操作中,可逐步扩大试点范围,一二三四线城市逐级实施,房地产打包计价,对特定对象适当予以免征优惠。目前,房价仍然处于高位震荡。短期来看,房地产税的立法推进或许将在一定程度上抑制持有多套房的现象,也将造成部分业主对手中房源进行抛售,或许会造成房价和租金的短时波动。

但是从香港、美国等地经验来看,房地产税并不是打压房价的利器,长期来看很难大幅降低房价,但也不会造成租金大幅上涨。

细分城级来看,一线城市存量房占比较高,刚需人群较多,二手房市场销售额占总销售额超过50%,房价热度难降;二线城市二手房市场销售额占总销售额比例适中,但城市内部的差异较大,具体城市还需要因城施策。三四线城市则主要以新房交易为主,地方财政对土地的依赖度非常高,一旦征收房产税居民购房意愿降低,开发商或将降价或打折,因此房价或将受到冲击。

总结

罗马不是一天建成的。我们需要明确的是,国家制定房地产税的目的不是为了打压房价,更不是为了让楼市崩盘,更多是为了将房产资源进行合理再分配,通过增加持有成本来提高房屋的流通性,减少房屋的空置率,同时让地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖,转向投入实体经济。所以即使未来几年房地产税真的落地,本文认为到时候的房价可能会出现一定的回调,这个回调周期也许很长,但是幅度不会太大,因为挤压泡沫的力度都掌握在政府手中,而这个力度是可调的,而在实体经济起来之前楼市还是国内经济稳定的基础。

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责任编辑:ranshengchang

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